共同富裕怎样对待当下的楼市

2021-09-03 08:19:11 来源:观察者网
共同富裕怎样对待当下的楼市

  导读:近日,中央财经委员会召开第十次会议,专题研究了共同富裕问题。共同富裕的实施路径有二,一是收入分配改革,构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度,加大税收、社保和转移支付等调节力度并提高精准性;二是全面压降民生领域的生活成本,并促进基本公共服务均等化。 在中国,住房在个人财富构成中占有压倒性的份额,客观上,也成为当下影响二次分配的重要因素。观察者网就这一话题采访厦门大学教授,中国城市规划学会副理事长赵燕菁,以下为采访实录:

  【采访/观察者网 周远方】

  观察者网:

  中央财经委员会第十次会议近日召开,会议专题研究了共同富裕问题。贫富差距是您长期以来关注的问题,能否先简单谈谈它为何这么难解?

  赵燕菁:

  美国过去一年多的社会动荡表明,即使对于最发达的国家,缩小贫富差距依然是一个未解的难题。

  传统的贫富差距,主要是基于个人总财富的比较。个人财富函数主要由私人资本和现金流两部分组成。前者是虚拟财富,包括股票、债券等未来的权益;后者是实体财富,主要是分红和工资等现金流收入。

  在传统增长模式下,实物是财富的主要形态;在现代增长模式下,代表未来权益的资本是主要的财富形态。特别是在货币信用化以后,信用财富相对实物财富增长更快。当货币与债务挂钩,每次货币的扩张都成为向资本所有者转移财富的过程,最近的明显例子就是疫情后的所谓“K型复苏”。由于资本进入便利差异的存在,导致不同阶层的资本配置产生了巨大的鸿沟。正是这一鸿沟导致财富增长必然是贫富差距的扩大过程。也就是说,贫富差距程序在资本分配时就已经内置,一次、二次分配,乃至三次分配,都只能在边际上修复些许财富鸿沟。

  疫情爆发后,残酷的“K型复苏”(第一财经图)

  观察者网:

  如果从国内我们身边正在发生的事来观察,可能比较明显的是自提出“房住不炒”,特别是今年1月1日“三条红线”落地后,国内房企受到压力,对于观察者网小编这样的年轻打工者来说,很多人对于是否要买房、怎么买房确实觉得难以抉择,您能否帮我们分析一下?

  赵燕菁:

  在中国,住房在个人财富构成中占有压倒性的份额。根据2019年中国经济趋势研究院《中国家庭财富调查报告》,在城市居民房产净值占家庭财富的比重高达71.35%,农村居民家庭房产净值的占比也有52.28%。

  我之前在观察者网说过“住房的主要功能是私人进入社会财富的接入器”这个观点,拥有住房,也就拥有接入城市财富的“插座”,假如你在城市拥有10万元的套房,而你的邻居住的是100万的豪宅,你和邻居私人财富相差10倍,但如果你的孩子和邻居的孩子都在同一所价值百科上亿的学校,你和邻居的贫富差距就会缩小到接近1:1。

  住房就像是一道财富鸿沟,将社会划分为贫富两极。随着城市公共服务的升级,拥有住房的居民的财富不断增加,通过二次分配带来的财富增长(资产升值),远远高于一次分配环节工资性收入的增长。

《中国家庭财富调查报告2019》截图

  需要指出的是,“房住不炒”这一政策在实践中却常常被简单化甚至曲解。在中国,资本的主要形态是土地,这是一个事实。其资本价值百科最终必须通过附着于其上的住房交易实现。如果把住房交易都定义为“炒”也就不会有土地资本市场。商品房-土地市场资本属性,决定了其市场价格不是供需决定的,而是央行的货币政策决定。

  缩小贫富差距靠的是一次分配,让更多的人获得住房、拥有资本,而不是让已经获得住房的人资本缩水。这就需要迅速建立强大的保障房供给体系,并择机让保障房资本化(房改)。1998年房改时提出的以经济适用房为主的住房体系没有坚持下来,是中国住房政策上最大的失误。由于现在的房地产市场是“居者有其屋”融资的主要渠道,对房地产二级市场的打击和限制,实际上也使得让更多人拥有住宅这一目标变得更加困难。

  同其他国家相比,土地资本是中国增长最主要的资本来源,一旦我们限制住房交易,把所有交易都定义为“炒”,中国这个最大的资本来源就会缩水甚至消失,其后果不会亚于导致美国大萧条的股市崩盘。届时也许贫富差距可以缩小,但却是全民返贫的方式实现的,这是房地产政策制定者必须清醒意识到的。中国的房地产市场不是中国经济的发展带来的装饰品,而是中国增长的发动机。特别是在中美经济大博弈的关键时刻,双方比的就是谁的资本市场更坚挺,对中国核心资本市场——房地产的打击是非常危险的行为。

  观察者网:

  能否认为您实际上描述了两种“插座”功能,一种是在中国,住房作为私人接入城市公共资源的接入器,这更多是实体意义上的;另一种,是住房作为一种资本品,本身就成为一种接入信用财富增长的接入器。因为整个楼市在某种程度上也发挥了吸纳输入性通胀的“资金池”的作用,所以在中国,这两种功能是合二为一的。

  从美国因疫情MMT后,房地产价格快速上涨(但美国许多地区的城市公共资源并未显著改善,甚至公共服务有所倒退)来看,美国住房更多呈现后一种“接入器”功能。能否这样理解?

  我们强调“房住不炒”,是否意味着可以保留前一种“接入器”功能,而解构后一种“接入器”功能?

  赵燕菁:

  对,可以这样理解。假设有一天,政府突然宣布所有住房不许交易,就像我们住房制度改革之前一样,所有住房都有价无市,我们一样可以通过住房接入城市的公共服务,但住房的资本价值百科也会随之消失。信用财富接入器功能被解构。

  需要指出的是,楼市不是吸收过剩流动性的资金池,在贷款生成货币的信用机制下,流动性本身就是楼市创造的。在中国尤其如此。不动产信用功能的消失(不炒),必定导致现在银行抵押的不动产全部失去价值百科。由于中国房地产在中国银行信用中占有非常高的权重,如果找不到等价的抵押品,银行就会出现大面积坏账,中央极力强调要避免的系统性风险就会如期而至,如果中国的房地产市场先于美国股票市场崩盘,中国就会在中美大博弈中不战而败。

  因此,正确的“房住不炒”应当是双轨制——在大规模提供保障性住宅的同时,减少商品房入世,利用金融政策维持商品房市场价格稳定,减少对各级不动产市场自由交易的干预。

近期保障房支持相关政策,图源:Wind

  观察者网:

  还有一个问题是腐败,近年来曝出的许多反腐案件,多多少少都会牵涉到房产。您认为“中国的城市化很大程度得益于1982年宪法将城市土地的初始产权界定给了城市这一平台的提供者——地方政府”。但我们也看到,在这个过程中因垄断滋生了权力腐败的问题。现在我们提倡“亲清政商关系”,该如何处理政府和市场的关系,防止腐败呢?

  赵燕菁:

  土地初始产权界定给私人之所以没有腐败,只是因为私人土地制度把腐败才能获得的财富合法化了——把公共服务带来的收益直接给了不劳而获的土地所有者。如果界定给政府,政府里的私人就会利用政府的公权力为自己谋私。

  反腐败制度是避免财富不公平流向土地所有者必须付出的成本。

  观察者网:

  回到住房话题,我们网站在上海,但是有很多小编来自天南海北,我们的工资收入基本不允许我们在上海置业,想买房的时候,往往要掏空自己和双方父母的“六个口袋”,怎么办呢?

  赵燕菁:

  中国的城市化进程,就是从以农村为主的社会,向以城市为主的社会转变的过程。在这个过程中,社会的各阶层不断重组、分化:在城市,按照拥有住房和没有住房,形成了“有产”和“无产”两大阶层;在农村,则根据土地区位条件的不同,分为“近郊有产地主”和“远郊无产农民”两大阶层。

  其中,“远郊农民”以打工者的身份构成“城市无产者”的主体。两者成为城市过程中城市社会与农村社会的最大交集。城市化的核心进程,就是这一群体从农村向城市的转移。“无产”是这一群体的最大特征。

  城市经济的一大特征,就是不动产的价值百科与公共服务的水平正相关:公共服务越好,基础设施越完善,不动产价格就越高。在中国独特的城市化模式(土地财政)下,政府通过土地出让为基础设施和公共服务融资。购买了城市不动产,就相当于购买了城市的“股票”。

  “有产”和“无产”两种产权状态的存在,使得任何一项城市化政策,都可能产生完全不同甚至相反的利益分配效果。同样是公共服务水平的提高,对于有产者来说,可以通过不动产升值,自动参与社会财富的“分红”;而对无产者,则意味着参与社会财富分配的成本上升,甚至完全无法分享城市财富增长。

  正是由于中国缺少遗产税、物业税(property tax)等针对财产的税种,才使得房地产成为中国人财富积累的重要工具。不动产升值就成为社会财富再分配最主要的渠道。

  因此,在中国城市,每个家庭都要拼命获得资产——没有不动产,就意味着在城市化进程中出局。即使已经拥有不动产,也还是要争取拥有更多——因为不动产的多寡,直接关系到分享城市财富增长的比例。

  观察者网:

  今天有不少年轻人面对这种局面,产生了“躺平”的思维。

  赵燕菁:

  城市公共服务水平的提高,必定导致地价就上升;地价上升,政府改善公共服务的资源就越多,房价也就越高。由于城乡存在“有产”和“无产”两大阶层,不动产价格上升导致了两种完全不同的财富分配效果——“有产”的居民,即使不努力,财富也会自动增加;“无产”的居民,即使拼命工作,拥有不动产的机会也会越来越渺茫。

  房地产在城市化出了一道巨大的“资产鸿沟”。这条鸿沟锁定了不同社会阶层流动的渠道,造就并不断扩大绝望的社会阶层。

  观察者网:

  在上次在观察者网的讲座中,您谈到的“公司”是取“共同管理”之意的广义的“公司”,还谈到,事情的复杂性在于,“社会公司”还是“平台公司”并不是绝对的和静态的,而是一种相对的和动态的概念,以地方政府为例,首先,其相对于域内企业无疑是“平台公司”,但它也面临其他地方政府的竞争,从这个意义上来说,它又成了“社会公司”。

  由于不同城市之间存在客观上的发展程度和资源禀赋差异,对于个人来说,我们购买城市“股票”的时候,就必须根据既有资源仔细权衡,有时很难抉择,为什么我们不能买一只“中国股票”,或者“中国城市化基金”呢?

  赵燕菁:

  房地产和股票市场最大的差别,就是房地产只能在市场上以实物的方式进行交易,你要买一个城市的升值,就必须买这个城市的住房;后者则成功证券化,大家可以在市场上交易企业的收益权而不必拥有企业本身。“深房理”事件表面上看,是价格管制导致销售价和市场价倒挂导致的集体炒房,但本质上却是住房证券化的一次尝试。这显然是和目前“房住不炒”的政策相冲突的。因此,以住房为标的交易“中国城市股票”或“中国城市化基金”在技术上是行不通的。

深圳炒房大V“深房理”今年4月被查,曾鼓吹“上班无用 房价很低”等(第一财经视频截图)

  观察者网:

  刚才谈到阶层和利益分配,那确实不是一个“请客吃饭”的问题,而是一个政治经济学问题?

  赵燕菁:

  住房问题有很深层的政治经济学意义。

  我在观察者网曾发文分析过,社会财富大部分是由具有“平台”性质的组织提供的,私人提供的社会财富必定是有人格的,“平台”的创始人个体的生命的周期,就决定了私有的社会财富必定缺少持续性和稳定性。社会财富的所有权就会变得非常重要。

  由于社会财富的聚敛速度远远大于私人财富的聚敛速度,“平台”是私有还是公有,是一个制度能否将“公平”内置到增长的充分条件;而能否让所有人有同等的接入公共财富的机会,则是一个制度能否将“公平”内置到增长的必要条件。

  如果我们把公众拥有“平台”的制度定义为社会主义,把私人拥有“平台”的国家定义为资本主义,前者的财富增长自然会缩小贫富差距,后者的财富增长就一定伴随贫富差距。显然社会主义的增长中,“公平”是内生的;资本主义的增长中,“不公平”是内生的。

  皮凯蒂的研究表明,当“不公平”内置于增长机制时,只靠税收等外部工具是不可能矫正贫富差距的。只有通过社会主义:1)不断将“平台”公有,2)建立起让所有人公平接入社会财富的接口(比如住房),才能从根本上避免资本主义下(“平台”私有)必然出现的贫富差距扩大现象。

  10%最富有人群收入占国民总收入的比例,皮凯蒂(2019)

  观察者网:

  中央财经委员会第十次会议公告中,有一处内容涉及到房地产,即完善“住房供应和保障体系”。这一提法与过去一直强调的完善“两个体系”(市场体系和保障体系)明显不同。您认为什么样的制度设计有助于实现财富分配的公平呢?

  赵燕菁:

  前面讲到资本分配不均是财富差异的内置原因,在中国就是住房拥有的差异。实现财富的公平有两个途径,一个是打压房地产市场,缩小资本价格带来的财富;一个是让没有住房的人也拥有产权,一同分享资本财富的增长。第一条路径的代价是全社会财富的缩水,只有第二路才能在财富差距缩小的同时,实现全社会财富的增长。

  首先,是修正我国保障房制度现有的两大问题,第一是覆盖率太低。大部分新增市民(农民工、毕业生、复员军人)被排除在保障对象之外;第二是无法资产化。只要资产不能上市,无产者就不可能循此路径成为有产者,从而也无法借助不动产升值,分享城市财富的增长。

  具体的讲,就是“先租后售”。

  举例而言:假设50平方米保障房的全成本是20万元(土地成本2000元/平米,建安成本2000元/平米)。一个打工者租房支出大约500元/月,夫妻两人每年就是1.2万元,10年就是12万元,15年就是18万元。届时只需补上差额,就可获得完整产权。

  理论上讲,只要还款年限足够长,辅之以公积金和政府/企业的补助(可分别用来贴息和支付物业费),即使从事收入最低的职业,夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。从而实现新加坡式的广覆盖——只要没有购买商品房,每个家庭都可以享受一次成本价保障房。

  而拥有不动产的家庭,都可以通过不动产升值,自动分享财富的增长。其本质上,相当于以兑现期权的方式为每一个家庭注资。15年的时间限定取代了户籍限定,使得保障对象可以拓展到所有无产的居民。

  这一制度其实就是复制的1998年的“房改”——将原来只有少数体制内城市居民享受过的福利,扩大到全体国民。1998年房改,涉及的人口不超过8000万。而广覆盖设计的积累人口将会达到数亿。其宏观经济效果将远超1998年房改给其后十余年经济带来的巨大推力。

  第二,抑制有产者更多占有。目前围绕打压房价制定的房地产政策,其初衷是希望降低无产者的置业成本。但实际效果,却与当初的设想背道而驰。一个主要原因,就是因为打压房“价”,并没有降低房“值”。假设一个股票值100元,但被强制以50元出售,结果是什么?就是投资者会买双倍的股票!

  显然,城市里已经拥有资产的人,依然比新进入城市的无产者,有更多的资源。其后果,不过是在帮助现有的有产者,以更低的价格,拥有更多的不动产。打压房价的政策不仅没有达到公平分配社会财富的目的,反而导致社会阶层的分化的加剧。

  为此,现在执行的一些政策必须重新考虑。

  第一个需要重新考虑的,就是打压房价的政策。打压房价,降低了置业的成本,使得不动产所有者得以以低于市场价值百科的价格获得不动产。

  第二个需要重新考虑的,就是金融政策。不动产的本质,就是政府“企业”发行的股票。银行不能进入股市,却对房地产行业从开发商到购房者提供融资,成倍放大了城市有产者的资产规模。使其杠杆能力大幅增加。

  第三个需要重新考虑的政策,就是土地供给政策。现在地方政府的信用和融资能力,几乎完全取决于收储土地的能力。通过城市土地释放出来的流动性,已经超过顺差。人民币已经成为以土地为本位的货币。而土地收储的规模几乎没有任何限制——没有一个可信的“锚”约束地方政府的信用。

  要重新分配社会财富,防止新的贫富差距,就必须对上述政策进行调整:一要放开房价管制,对永久物业和70年到期的物业开征物业税,让投资者负担完全的市场成本;二要利用包括利率在内的金融工具(而不是现价之类行政工具),降低房地产市场的杠杆;三要仿效银行准备金制度,为地方政府发行“地票”下一个“锚”。办法之一就是将商品房供地与保障房供地挂钩,而保障房供给则以登记的方式与真实消费挂钩。政府通过调整商品房供地和保障房供地的比例,调节地方政府的信用规模。

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责任编辑:李墨轩

原标题:共同富裕怎样对待当下的楼市

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