编者按：本文来自每日经济新闻，作者：黄婉银，36氪经授权转载
中斗室企赴港上市的大潮中又出现出了一家。5月20日，来自广州的实地地产开展有限公司(以下简称实地地产）正式向港交所提交了IPO招股书。
从上一年开端，由于对房企的金融方针没有放松，许多房企都面临着资金面偏紧的状况，很多中斗室企为了缓解压力不得不寻求IPO融资。但挑选当时机遇未必恰当，实地地产之前，港交所还稀有家房企正在排队IPO。
据克而瑞计算，到2020年4月底，在港交所等候IPO的房企有海伦堡、奥山控股、金辉控股等10家，房企分拆旗下公司等候IPO的也有8家。至此，在港交所排队IPO的房企及房企分拆事务公司算计达18家。
实地地产的创始人、实控人张量是富力地产联席董事长兼总裁张力的独子。作为“地产二代”，张量个人醉心于科技，一向倡议“技能”和“地产”的结合，在房地产界也算是特别的存在，而土地储备尚算优质的实地地产也带着创始人的个人特征。
从上一年开端，实地地产对高层人事进行了较大调整，以原碧桂园江苏区域总裁刘森峰为首，一批地产界明星作业经理人连续加盟。与此同时，本年以来实地地产较为频频地出现在招拍挂商场，这在其以往的开展中是罕见的。现在看来，这或许是实地地产的IPO序幕。
加快跨区域扩储，频频现身揭露商场
与新力这一类“黑马”房企比较，实地地产的开展脚步算不上快，开展14年才敞开上市之路，且全国化的脚步也走得相对缓慢。
据招股书，实地地产是一家扎根广州，且已在长江三角洲区域、华中和西部中心区域及华北区域等区域有所布局。
2006年，草创建立的实地地产仅在广东中山有一个建筑面积30.26万平方米的开发项目，之后也一向以大本营广州为重。
经过十余年的开展，到2020年3月31日，实地地产于大湾区、长江三角洲区域、京津冀区域、华中和西部中心城区及华北区域的25个城市持有37个项目，应占土地储备为1017万平方米，包含可供出售或可租借建筑面积55.44万平方米的已竣工物业，总规划建筑面积624.20万平方米的开发中物业，以及总规划面积337.29万平方米留作未来开发的物业。
从城市散布看，重庆成为实地地产土储榜首的城市，土储总量合计168万平方米，占总土储份额为16.5%，共有3个项目；大本营广州以115万平方米的土储位居第二，占总土储份额为11.4%，相同也是3个项目。
数据来历：实地地产招股书
一向以来，实地地产都以合作开发作为重要的拿地方法，很少现身揭露招拍挂商场。实地地产在招股书中表明，未来两到三年，公司依然坚持这一形式。原因首要在于，合作开发将有助于减小进入新商场的危险，特别是在其没有进入过的新区域和城市。
尽管如此，或许是为了规划考虑，实地地产本年以来开端频频地出现在招拍挂商场。据《每日经济新闻》记者不彻底计算，实地地产在本年前3月至少已拿了4宗地。
2月初，实地地产以2.4亿元底价取得昆阳火车站旁约105亩地；2月底，又以4.8亿元拿下佛山顺德容桂一宗商住地，扣除配建后，折合楼面地价约7230元/平方米，这也是实地地产初次进入与大本营广州相邻的佛山市。
3月初，实地地产以2.79亿元摘得天津蓟州新城5万平方米宅地，楼面价3376元/平方米；3月底，以9.4亿元取得湖南长沙岳麓区14万平方米宅地。
中指研究院计算显现，本年前4月全国房企拿地金额TOP100中，实地地产以39亿元排在第71位。而上一年同期，实地地产还未在排行榜中。在拿地面积上，实地地产以171万平方米的战绩居第28位。
在未来开展战略中，实地地产表明，将持续经过灵敏的拿地方法进一步丰厚和优化土地储备。
敞开加快度，组成作业经理人团队
中斗室企的通病之一，是由于项目布局少且结算不平衡简单导致财政指标的起伏不定，这一点实地地产也有所体现。
从2017年度~2019年度，实地地产的总收益分别为38.7亿元、63.72亿元、83.24亿元人民币（下同），年复合增长率为46.6%。其间，物业出售的占比均到达93%以上，分别为36.23亿元、61.59亿元、81.56亿元。
盈余才能方面，2017年、2018年及2019年度，实地地产的税前净利润分别为4.15亿元、13.43亿元及17.06亿元，年复合增长率102.9%。
即便实地地产较少三四线城市的项目，但其利润率体现也处于职业中游水平，这是较为意外的一点。招股书显现，曩昔三年，实地地产归母净利润分别为3.15亿元、8.23亿元及7.27亿元。三个年度对应的净利率分别为8.4%、13.3%及9.1%，毛利率分别为21.9%、25.2%及30.9%。
数据来历：实地地产招股书
实地地产没有泄漏曩昔三年的出售金额，不过据中指研究院计算，其2019年出售额在300亿元上下。而本年4月，实地地产在自己的官网发布了一篇关于出售成果创新高的音讯，这也是实地地产多年来榜初次自动对外揭露宣扬出售成果。
该音讯显现，在克而瑞发布的《2020年一季度我国房地产企业出售榜TOP200》中，实地地产以69.3亿元的全口径出售金额排在第58位，较上一年同期排名大幅跃升70位，是上升气势最为迅猛的企业之一。
显着，实地地产现已敞开了开展的快车道。最显着的一个比如，或许是曾发明了“一天一个亿”的碧桂园前高管刘森峰于上一年10月加盟实地地产担任总裁。招股书显现，4月24日，刘森峰已被委任为履行董事兼首席履行官，担任实地地产的全体物业开展及日常办理。
与此同时，实地地产还吸引了多名前泰禾高管。前泰禾CFO李斌出任实地地产首席财政官，首要担任融资、资金、财政、税务等作业；前泰禾总裁助理李向阳则出任实地地产副总裁，首要担任公司的收购及投标事宜；前泰禾北京分公司副总经理燕百勇则担任实地地产助理总裁，担任工程办理等作业。
本年初，刘森峰在承受媒体采访时表明，2020年到现在，实地地产布局越来越快，开展还在加快。“弯道超车不是彻底的加快，而是在他人减速的时分，咱们减得比他人少一些。”
